Bendrai naudojama
Jums yra iškilusi bendrosios inžinerinės įrangos identifikavimo ir jos atribojimo nuo atskiriems patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančios inžinerinės įrangos.
Bendrojo naudojimo objektų (įskaitant bendrąją inžinerinę įrangą) sąvoka yra apibrėžta Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo (Žin., 1995, Nr. 20-449) 2 str. 5 dalyje.
„5. Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Tai yra:
1) bendrosios konstrukcijos - pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys);
2) bendroji inžinerinė įranga - daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė;
3) bendrojo naudojimo patalpos - daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims.“
Kalbant apie Bendrąją inžinerinę įrangą, pirmiausia atkreiptinas dėmesys, kad, pirma, tai turi būti bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga; antra, nesvarbu, kur ta įranga fiziškai randasi (gali būti bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat gali būti atskiriems patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose); trečia, kad ta inžinerinė įranga, kuri randasi atskirų savininkų patalpose, būtų priskirta prie bendrosios inžinerinės įrangos (bendrojo naudojimo objektų), ji turi būti susijusi su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu (t.y. šioje normos dalyje dar kartą pakartotas pirmasis požymis, kad tai turi būti bendrojo naudojimo įranga); ketvirta, turinti tik pirmus du ar visus tris išvardintus požymius inžinerinė techninė įranga, tam kad ji būtų pripažinta bendro naudojimo inžinerine technine įranga, ji neturi būti trečiųjų asmenų nuosavybe. Tokios trečiųjų asmenų nuosavybės daugiabučiame name pavyzdžiais galėtų būti namo individualus šilumos punktas (randasi bendrojo naudojimo patalpose) ir karšto vandens skaitiklių nuotolinio duomenų nuskaitymo ir perdavimo sistema (dalis jos elementų randasi bendrojo naudojimo patalpose, kiti – atskiriems patalpų savininkams priklausančiose patalpose).
Panašiai bendroji inžinerinė įranga apibrėžiama ir Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimo įstatymo projekte (XP-1041(3)), tik ji čia pavadinta Pastato bendrosios inžinerinės sistemos. „Bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga, esanti pastato viduje už įvadinės uždaromosios armatūros ar kito tiekėjo ir vartotojo atsakomybės ribos ženklo, įskaitant šildymo sistemos vamzdynus ir radiatorius, šalto ir karšto vandentiekio stovus ir rankšluosčių džiovintuvus, išskyrus atskirų patalpų vidaus vandentiekio vamzdynus, kabelius ir įrangą, esančius už šių patalpų atšakos uždaromosios armatūros ar kito atsakomybės ribos ženklo, taip pat įrenginius, kurie nuosavybės teise priklauso tretiesiems asmenims.“
Nors šis įstatymo Projektas dar nepriimtas, tačiau šio apibrėžimo nuostatomis, mūsų vertinimu, galima naudotis, kadangi jis yra parengtas darbo grupės, kurioje dalyvavo visos suinteresuotos ir kompetetingos institucijos, aprobuotas Vyriausybių (G. Kirkilo ir A. Kubiliaus) ir ministerijų (TM ir AM) teisininkų, taip pat Seimo Kanceliarijos Teisės departamento. Teikdamos išvadas dėl šio Projekto, šios institucijos neturėjo pastabų šiam apibrėžimui. Todėl jis laikytinas teisės šaltiniu šiuo klausimu. Be to, atkreiptinas dėmesys, kad Projekto nuostatos neprieštarauja galiojančio Įstatymo nuostatoms, tik šiek tiek jas paaiškina. Projekte aiškiau atribotos pastato bendrosios inžinerinės sistemos tiek nuo tiekėjo tinklų, tiek nuo patalpų savininkų atsakomybėje esančių vamzdynų, kabelių ir įrangos. Tuo būdu, šis apibrėžimas vertintinas, kaip kompetetingų institucijų teisės specialistų išaiškinimas.
Taigi, bendrojo naudojimo inžinerinė techninė įranga (bendrosios pastato inžinerinės sistemos) nuo tiekėjo tinklų atribojama įvadine uždaromąja armatūra ar kitu tiekėjo ir vartotojo atsakomybės ribos ženklu. Tokia įvadine armatūra būna šilumos perdavimo tinklo įvado į namą uždaromoji armatūra, arba vandens tiekimo tinklo uždaromoji sklendė, analogiški elektros skirstomųjų tinklų įrenginiai pastato įvade. Nuo atskirų patalpų savininkų vandentiekio vamzdynų, kabelių ir įrangos bendrojo naudojimo inžinerinė techninė įranga (bendrosios pastato inžinerinės sistemos) yra atribojama atšakų į atskirų patalpų savininkų patalpas uždaromąja armatūra arba kitu atsakomybės ribos ženklu (pvz., nesant uždaromosios armatūros, tokiu ženklu gali būti vandens apskaitos prietaisas arba pats atsišakojimas į tas patalpas, jeigu kitokių ženklų nėra). Čia ir visur reikia prisiminti, kad nuo atsišakojimo į butą prasideda ne bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga (ta vamzdžio ar kabelio atkarpa, kuri yra už atsišakojimo, yra naudojama tik to konkretaus patalpų savininko reikmėms ir ji nėra susijusi su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu) ir jeigu kitokio atsakomybės ribos ženklo nėra, juo gali būti pats atsišakojimas. Kaip ir galiojančio Bendrijų įstatymo atveju, taip ir Projekte išskiriama tretiesiems asmenims priklausanti nuosavybė – ji nepriskiriama prie pastato bendrosios inžinerinės įrangos (bendrųjų pastato inžinerinių sistemų).
Ankstesnėje pastraipoje kalbėjome apie atribojimus. Tačiau Bendrijų įstatymo projekto apibrėžimas labai aiškiai nusako ne tik kas nepriklauso, bet ir, kas priklauso Bendrosioms pastato inžinerinėms sistemoms, kurios kelia daugiausia nesusipratimų ir ginčų (t.y. šildymo ir vandens tiekimo sistemoms): įskaitant šildymo sistemos vamzdynus ir radiatorius, šalto ir karšto vandentiekio stovus ir rankšluosčių džiovintuvus. Dažnai keliamas klausimas dėl radiatorių butuose ir rankšluosčių džiovintuvų – ar jie yra bendrųjų pastato inžinerinių sistemų dalis, ar yra butų ir kitų patalpų savininkų atsakomybės objektai. Prisimenama, kad radiatorius keičia Šildymo ir karšto vandens sistemų prižiūrėtojas iš sistemų priežiūros tarifo (gyventojams papildomai mokėti nereikia), bet patį radiatorių turi nupirkti patalpų savininkai. Priežastis tokios tvarkos yra ta, kad savivaldybei tvirtinant maksimalų sistemų priežiūros tarifą, yra vadovaujamasi privalomu tipiniu darbų sąrašu (žr. Maksimalių tarifų nustatymo metodikos (Žin., 2009, Nr. 39-1506) 7 punktą; taip pat Pastato šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros tvarkos aprašo (Žin., 2009, Nr. 143-6311) 3 priedo 17 ir 18 lenteles ir pastabas po šiomis lentelėmis), darbų, kuriuos prižiūrėtojas privalo atlikti už tarifą. Tačiau remontuojamų ar keičiamų radiatorių kaina nėra įtraukiama į sąnaudas, tvirtinant maksimalius sistemų priežiūros tarifus. Todėl už patį radiatorių reikia mokėti atskirai. Mūsų manymu, mokėjimas už tokį naują radiatorių (montuojamą vietoj keičiamo susidėvėjusio) turėtų būti išdalintas namo patalpų savininkams. Kaip bendrojo naudojimo sistemos dalis, radiatorius yra bendroji (visų) patalpų savininkų nuosavybė. Kitas reikalas, kad kartais konkretus patalpų savininkas nori, kad jam būtų sumontuotas modernus (gražus, dažnai brangus) radiatorius. Tokius atvejus reikia spręsti individualiai. Taigi, radiatoriai ir visa šildymo sistema, taip pat ir karšto vandens cirkuliacijos sistema ir patys rankšluosčių džiovintuvai yra bendrojo naudojimo inžinerinės techninės įrangos (bendrųjų pastato inžinerinių sistemų) dalys. Radiatoriai ir rankšluosčių džiovintuvai yra susiję su atitinkamos namo sistemos funkcionavimu, jie yra bendrojo naudojimo objektai, nors ir randasi bute ar kitose patalpose.
Turėtų būti sudaromas namo bendrojo naudojimo objektų aprašas (CK 4.245 str.; Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniai nuostatai 5.2 punktas; Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas 23 str. 6 ir 7 dalys). Vyriausybės 2010-03-10 nutarimu Nr. 235 patvirtintame Pavyzdinių nuostatų pakeitime (Žin., 2010, Nr. 31-1421) nustatyta, kad Aprašo pavyzdinę formą tvirtina aplinkos ministras.
Bendrieji civilinės teisės principai (jie yra atkartoti konkrečiuose tesės aktuose) nustato, kad kiekvienas subjektas yra atsakingas už savo nuosavybės priežiūrą (eksploataciją) (pvz., Šilumos ūkio įstatymo 20 str. 1 dalis; 27 str. 3 dalis; 28 str. 5 dalis; Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklių (ŠTVT) (Žin., 2009, Nr. 1-14) 240.1. punktas). Pažymėtina, kad ŠTVT 240.1. punktas nustato, kad 240. Daugiabučio namo buto ar kitų patalpų savininkas – buitinis šilumos ir (ar) karšto vandens vartotojas, privalo:
240.1. tinkamai prižiūrėti savo buto ar kitų patalpų šilumos įrenginius bei išorės atitvarų (langų, durų, sienų, stogo ir pan.) būklę bei jų eksploatavimo saugumą, eksploatuoti savo šilumos įrenginius taip, kad jie neblogintų šilumnešio bei cirkuliacijos kokybės;
Todėl akivaizdu, kad perdavimo tinklai iki namo įvadinės uždaromosios armatūros yra tiekėjų atsakomybėje, butų ir kitų patalpų vidaus vandentiekio, elektros tinklai nuo tos patalpos uždaromosios armatūros (ar kito atsakomybės ribos ženklo) yra patalpų savininko atsakomybėje, o tarp tų dviejų ribų esanti bendrojo naudojimo inžinerinė techninė įranga (bendrosios pastato inžinerinės sistemos), o taip pat visa pastato šildymo sistema ir visa karšto vandens cirkuliacijos sistema yra visų to namo butų ir kitų patalpų savininkų atsakomybėje, o jų teises ir pareigas šių objektų atžvilgiu įgyvendina bendrojo naudojimo objektų valdytojas (Bendrija, Administratorius).
1) bendrosios konstrukcijos - pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys);
2) bendroji inžinerinė įranga - daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė;
3) bendrojo naudojimo patalpos - daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims.“
Kalbant apie Bendrąją inžinerinę įrangą, pirmiausia atkreiptinas dėmesys, kad, pirma, tai turi būti bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga; antra, nesvarbu, kur ta įranga fiziškai randasi (gali būti bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat gali būti atskiriems patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose); trečia, kad ta inžinerinė įranga, kuri randasi atskirų savininkų patalpose, būtų priskirta prie bendrosios inžinerinės įrangos (bendrojo naudojimo objektų), ji turi būti susijusi su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu (t.y. šioje normos dalyje dar kartą pakartotas pirmasis požymis, kad tai turi būti bendrojo naudojimo įranga); ketvirta, turinti tik pirmus du ar visus tris išvardintus požymius inžinerinė techninė įranga, tam kad ji būtų pripažinta bendro naudojimo inžinerine technine įranga, ji neturi būti trečiųjų asmenų nuosavybe. Tokios trečiųjų asmenų nuosavybės daugiabučiame name pavyzdžiais galėtų būti namo individualus šilumos punktas (randasi bendrojo naudojimo patalpose) ir karšto vandens skaitiklių nuotolinio duomenų nuskaitymo ir perdavimo sistema (dalis jos elementų randasi bendrojo naudojimo patalpose, kiti – atskiriems patalpų savininkams priklausančiose patalpose).
Panašiai bendroji inžinerinė įranga apibrėžiama ir Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimo įstatymo projekte (XP-1041(3)), tik ji čia pavadinta Pastato bendrosios inžinerinės sistemos. „Bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga, esanti pastato viduje už įvadinės uždaromosios armatūros ar kito tiekėjo ir vartotojo atsakomybės ribos ženklo, įskaitant šildymo sistemos vamzdynus ir radiatorius, šalto ir karšto vandentiekio stovus ir rankšluosčių džiovintuvus, išskyrus atskirų patalpų vidaus vandentiekio vamzdynus, kabelius ir įrangą, esančius už šių patalpų atšakos uždaromosios armatūros ar kito atsakomybės ribos ženklo, taip pat įrenginius, kurie nuosavybės teise priklauso tretiesiems asmenims.“
Nors šis įstatymo Projektas dar nepriimtas, tačiau šio apibrėžimo nuostatomis, mūsų vertinimu, galima naudotis, kadangi jis yra parengtas darbo grupės, kurioje dalyvavo visos suinteresuotos ir kompetetingos institucijos, aprobuotas Vyriausybių (G. Kirkilo ir A. Kubiliaus) ir ministerijų (TM ir AM) teisininkų, taip pat Seimo Kanceliarijos Teisės departamento. Teikdamos išvadas dėl šio Projekto, šios institucijos neturėjo pastabų šiam apibrėžimui. Todėl jis laikytinas teisės šaltiniu šiuo klausimu. Be to, atkreiptinas dėmesys, kad Projekto nuostatos neprieštarauja galiojančio Įstatymo nuostatoms, tik šiek tiek jas paaiškina. Projekte aiškiau atribotos pastato bendrosios inžinerinės sistemos tiek nuo tiekėjo tinklų, tiek nuo patalpų savininkų atsakomybėje esančių vamzdynų, kabelių ir įrangos. Tuo būdu, šis apibrėžimas vertintinas, kaip kompetetingų institucijų teisės specialistų išaiškinimas.
Taigi, bendrojo naudojimo inžinerinė techninė įranga (bendrosios pastato inžinerinės sistemos) nuo tiekėjo tinklų atribojama įvadine uždaromąja armatūra ar kitu tiekėjo ir vartotojo atsakomybės ribos ženklu. Tokia įvadine armatūra būna šilumos perdavimo tinklo įvado į namą uždaromoji armatūra, arba vandens tiekimo tinklo uždaromoji sklendė, analogiški elektros skirstomųjų tinklų įrenginiai pastato įvade. Nuo atskirų patalpų savininkų vandentiekio vamzdynų, kabelių ir įrangos bendrojo naudojimo inžinerinė techninė įranga (bendrosios pastato inžinerinės sistemos) yra atribojama atšakų į atskirų patalpų savininkų patalpas uždaromąja armatūra arba kitu atsakomybės ribos ženklu (pvz., nesant uždaromosios armatūros, tokiu ženklu gali būti vandens apskaitos prietaisas arba pats atsišakojimas į tas patalpas, jeigu kitokių ženklų nėra). Čia ir visur reikia prisiminti, kad nuo atsišakojimo į butą prasideda ne bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga (ta vamzdžio ar kabelio atkarpa, kuri yra už atsišakojimo, yra naudojama tik to konkretaus patalpų savininko reikmėms ir ji nėra susijusi su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu) ir jeigu kitokio atsakomybės ribos ženklo nėra, juo gali būti pats atsišakojimas. Kaip ir galiojančio Bendrijų įstatymo atveju, taip ir Projekte išskiriama tretiesiems asmenims priklausanti nuosavybė – ji nepriskiriama prie pastato bendrosios inžinerinės įrangos (bendrųjų pastato inžinerinių sistemų).
Ankstesnėje pastraipoje kalbėjome apie atribojimus. Tačiau Bendrijų įstatymo projekto apibrėžimas labai aiškiai nusako ne tik kas nepriklauso, bet ir, kas priklauso Bendrosioms pastato inžinerinėms sistemoms, kurios kelia daugiausia nesusipratimų ir ginčų (t.y. šildymo ir vandens tiekimo sistemoms): įskaitant šildymo sistemos vamzdynus ir radiatorius, šalto ir karšto vandentiekio stovus ir rankšluosčių džiovintuvus. Dažnai keliamas klausimas dėl radiatorių butuose ir rankšluosčių džiovintuvų – ar jie yra bendrųjų pastato inžinerinių sistemų dalis, ar yra butų ir kitų patalpų savininkų atsakomybės objektai. Prisimenama, kad radiatorius keičia Šildymo ir karšto vandens sistemų prižiūrėtojas iš sistemų priežiūros tarifo (gyventojams papildomai mokėti nereikia), bet patį radiatorių turi nupirkti patalpų savininkai. Priežastis tokios tvarkos yra ta, kad savivaldybei tvirtinant maksimalų sistemų priežiūros tarifą, yra vadovaujamasi privalomu tipiniu darbų sąrašu (žr. Maksimalių tarifų nustatymo metodikos (Žin., 2009, Nr. 39-1506) 7 punktą; taip pat Pastato šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros tvarkos aprašo (Žin., 2009, Nr. 143-6311) 3 priedo 17 ir 18 lenteles ir pastabas po šiomis lentelėmis), darbų, kuriuos prižiūrėtojas privalo atlikti už tarifą. Tačiau remontuojamų ar keičiamų radiatorių kaina nėra įtraukiama į sąnaudas, tvirtinant maksimalius sistemų priežiūros tarifus. Todėl už patį radiatorių reikia mokėti atskirai. Mūsų manymu, mokėjimas už tokį naują radiatorių (montuojamą vietoj keičiamo susidėvėjusio) turėtų būti išdalintas namo patalpų savininkams. Kaip bendrojo naudojimo sistemos dalis, radiatorius yra bendroji (visų) patalpų savininkų nuosavybė. Kitas reikalas, kad kartais konkretus patalpų savininkas nori, kad jam būtų sumontuotas modernus (gražus, dažnai brangus) radiatorius. Tokius atvejus reikia spręsti individualiai. Taigi, radiatoriai ir visa šildymo sistema, taip pat ir karšto vandens cirkuliacijos sistema ir patys rankšluosčių džiovintuvai yra bendrojo naudojimo inžinerinės techninės įrangos (bendrųjų pastato inžinerinių sistemų) dalys. Radiatoriai ir rankšluosčių džiovintuvai yra susiję su atitinkamos namo sistemos funkcionavimu, jie yra bendrojo naudojimo objektai, nors ir randasi bute ar kitose patalpose.
Turėtų būti sudaromas namo bendrojo naudojimo objektų aprašas (CK 4.245 str.; Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniai nuostatai 5.2 punktas; Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas 23 str. 6 ir 7 dalys). Vyriausybės 2010-03-10 nutarimu Nr. 235 patvirtintame Pavyzdinių nuostatų pakeitime (Žin., 2010, Nr. 31-1421) nustatyta, kad Aprašo pavyzdinę formą tvirtina aplinkos ministras.
Bendrieji civilinės teisės principai (jie yra atkartoti konkrečiuose tesės aktuose) nustato, kad kiekvienas subjektas yra atsakingas už savo nuosavybės priežiūrą (eksploataciją) (pvz., Šilumos ūkio įstatymo 20 str. 1 dalis; 27 str. 3 dalis; 28 str. 5 dalis; Šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklių (ŠTVT) (Žin., 2009, Nr. 1-14) 240.1. punktas). Pažymėtina, kad ŠTVT 240.1. punktas nustato, kad 240. Daugiabučio namo buto ar kitų patalpų savininkas – buitinis šilumos ir (ar) karšto vandens vartotojas, privalo:
240.1. tinkamai prižiūrėti savo buto ar kitų patalpų šilumos įrenginius bei išorės atitvarų (langų, durų, sienų, stogo ir pan.) būklę bei jų eksploatavimo saugumą, eksploatuoti savo šilumos įrenginius taip, kad jie neblogintų šilumnešio bei cirkuliacijos kokybės;
Todėl akivaizdu, kad perdavimo tinklai iki namo įvadinės uždaromosios armatūros yra tiekėjų atsakomybėje, butų ir kitų patalpų vidaus vandentiekio, elektros tinklai nuo tos patalpos uždaromosios armatūros (ar kito atsakomybės ribos ženklo) yra patalpų savininko atsakomybėje, o tarp tų dviejų ribų esanti bendrojo naudojimo inžinerinė techninė įranga (bendrosios pastato inžinerinės sistemos), o taip pat visa pastato šildymo sistema ir visa karšto vandens cirkuliacijos sistema yra visų to namo butų ir kitų patalpų savininkų atsakomybėje, o jų teises ir pareigas šių objektų atžvilgiu įgyvendina bendrojo naudojimo objektų valdytojas (Bendrija, Administratorius).